相続に備えた資産組み換えで横浜の事業用不動産を売却　〜横浜で不動産を売却した事例〜 | 資産整理による売却事例 | 売却事例ブログ | 横浜エリアで一戸建て・土地などの不動産売却のご相談は地域密着型・不動産会社ハッピーハウスへ

以前、投資用の一棟ビルを横浜で購入して頂いた付き合いの長いオーナーさんからのご相談でした。ご自身の年齢が後期高齢者にかかり、自分の会社を含め、世代交代を考えています。今まで購入してきた不動産を含めて、整理して、次の世代に引き継がせたいのとのこと。

相談を受けた売却対象の物件は、商店街の中にあり、店舗・事務所がメインになっていたので、現状である程度の利回りが出ています。相鉄線の沿線エリアだったので、JR直通線の開通及び東急東横線との乗り入れ事業のおかげで、不動産の相場が上がり、購入時よりも高く売却できる可能性があります。

RC造で法定耐用年数がそこそこ残っているので、今であれば、次に購入する方が事業用のローンを検討することができます。現在の上昇相場と築年数を考慮して、物件売却することを提案させてもらいました。

改めて物件を調査してみると、いろいろと問題点があります。地下階の排水の問題、消防設備の問題、違法増築部分の問題、現在の入居者との問題など、解決すべき問題がいくつもありました。

売却してからトラブルになっても大変なので、現状の分かる範囲で問題を把握し、解決できるところは事前に解決してもらえるようにオーナーに協力してもらいました。

地下階の排水に関しては、排水ポンプの修理点検を業者に依頼し、点検装置がきちんと作動するように設備業者に直してもらいました。その際、警告ランプ等が表示さる表示版にも不具合があったので、合わせて修理を行いました。排水ポンプとは別に、地下ピットに水が溜まりやすくなっていました。建築確認から建築時の設計事務所を見つけて、連絡を取ったところ、通常の工法において構造的に全く問題ないとのことでした。

今回の物件の最大の問題は、違法増築部分でした。前所有者が構築してしまっており、撤去には300万円～500万円程度かかるとのこと。違法建築部分があると、基本的には都市銀行では融資が使えません。売主側での撤去も考えましたが、撤去することにより、家賃が下がり、収益還元的には物件価格も下がってしまうため、とりあえずは撤去しない方向で販売活動を行うことにしました。

融資に関しては、金利は高くなりますが、違法建築部分があっても融資対象としてくれる金融機関を見つけておきました。投資用物件のポータルサイトにも掲載し、販売活動を行いました。いくつか申込みを頂いたものの、なかなか融資のところで上手くいきません。最終的には、中国の方から申し込みを頂き、契約となりました。個人の投資家でしたが、法人名義での購入となり、融資としては、信用金庫で借入を行いました。

売却のために必要な修理とやらなくても良い修理を投資効率を考慮して切り分けることで、売主さんへの最終的な手残りがなるべく多くなるように心がけました。相鉄線沿線だったので、購入時よりも高く売却できた上に、思ったよりも手残りが増えたので、売主さんからとても感謝されました。

投資用物件の本質は、あくまでも投資です。費用対効果で収益を中心に考えて、やるべき修理とやらなくても大丈夫な修理をきちんと提示できた良い事例となりました。