横浜エリアでハッピーハウスが解決した住宅ローン支払不能による不動産売却の事例をご紹介

相談者は7年前に横浜の相鉄線沿線で土地を購入し、こだわりの注文住宅を建てたご夫婦。ご主人が精神的に体調を崩し休職となってしまいました。看護師の奥様が大黒柱として頑張っていたものの、子供たちの進学も重なり、住宅ローンの支払いが困難になってしまいました。精神的にも、体力的にも、経済的にも限界となり、根本的にどうすれば良いのかとのご相談でした。不動産の購入時、夫婦共働きでの年収をベースに、諸費用まで含めて住宅ローンを最大限に借りています。まだまだ住宅ローンがかなり残っており、新築時から建物が減価償却されることを考えると、売却して住宅ローンを完済することはとても難しそうな状況でした。まずは、住宅ローンを他行へ借り換えることで金利を下げて返済額を減らすことはできないのかを検討しました。しかし、金融機関に相談してみても、ご主人が休職中ということで、借り換え等はできないとの回答でした。現状で横浜の自宅を持ち続けるのは現実的ではないために、マイホームを売却してご両親の近く住むことになりました。

オプションをふんだんに盛り込んだこだわりの注文住宅です。なんとか、高く売却できないかと高く売れる要素を検討しました。特にキッチンのこだわりが強く、飲食店のような洒落た雰囲気になっています。LDKが物件PRの鍵になるので、建築当時のオプション仕様書をよく調べて、特別設備をリストアップしました。ターゲットをキッチンにこだわりのあるファミリー向けに設定し、販売図面を作成しました。WEBに掲載する写真にもこだわり、おしゃれな雰囲気が写真からも伝わるようにしました。最終的には、近隣の医療施設にご勤務で、幼稚園と小学校低学年のお子様がいらっしゃるファミリーに購入してもらえました。相鉄線沿線で地価がどんどん高騰しているエリアだったので、購入時よりも500万円以上高く売却することができました。売主さんとしては当初不動産を売却しても住宅ローンが相殺できないのではと思っていました。今回の不動産売却で住宅ローンを完済した上で、さらにお金が数百万円残りました。引っ越しも無事にでき、売主夫婦のとても安堵した表情が印象的でした。相鉄線は、JRの直通線が開通し、数年後には東急東横線の直通運転も予定されている注目のエリアです。新路線の開通に対する期待感と実際の利便性向上によるマーケットの拡大により、実需で価格が高騰し、公示価格でも7年前と比べると約20％上がっていました。タイミングを上手くとらえて、高く売却できたケースとなりました。参考までに、不動産売却でタイミングが重要なケースです。例えば、新しい駅ができる、新しい路線が通る、新しい学校ができるなどはプラスの要素となり、逆に学校が移転で無くなる、電車が廃線になる、バス路線が無くなるなどは大きなマイナス要因になります。欲張り過ぎずに、タイミングを見計らうことが大事になります。

以前から相談を頂いている会社経営者からでした。現在、事業で使用している約250坪の土地及び敷地内に存在するプレハブ建物（倉庫、簡易トイレを含む）等を売却したいとのこと。経営状況がかなり厳しく、毎月の借入金の支払いが数ヶ月滞ってしまって、金融機関から催促がきています。事業を完全に撤退して、借金を清算することも考えましたが、会社のバランスシートが大幅な債務超過で、現時点で、事業の清算をすると経営者が自己破産になってしまいます。さすがに、経営者の方もその選択肢だけは避けたいとのことでした。インフラ関係の事業内容だったので、事業規模を縮小し、最低限の顧客との取引だけであれば、なんとか事業を継続させることができます。たまたま、事業用敷地の隣に、経営者一族所有の土地がありました。事業実体をその土地に移し、不動産の売却とともに経営改善を行い、事業を承継させる方法を提案させてもらいました。

事業用の土地には今では不相応な根抵当権がついていました。取り急ぎ、金融機関に連絡をとり、現状の把握をさせて頂きました。現状で金融機関への毎月の返済が難しいので、事業用土地の査定書を作成し、当面は借入金については利息だけの支払いにして、なんとか任意売却で対応してもらえないかと金融機関にお願いをしました。土地の接道が私道で問題があったので査定書の評価額を低くして任意売却での売却価格が低くても、金融機関に納得してもらえるように根回しを行いました。始めに、対象の土地が250坪なので、敷地分割をして分譲で売却するのを前提に、買取業者に話を持っていきました。しかし、接道の問題で分割数が十分に取れず、価格が合いませんでした。売却先として買取業者を諦めて、現況のまま購入してそのまま使う一般事業者を探すようにしました。最終的には運送業を営む企業からの申込みをもらいました。申込み価格のことで金融機関と何度も話し合いをして、なんとか折り合いをつけて任意売却の形で売却が進めることができました。引渡時の条件交渉、上下水の引き直し費用の負担、私道の承諾書の取得など、引渡までに整えなければならないことを全て完了させて、無事に引渡まで行うことができました。売主さんからは、これまでの事業が継続でき、自己破産もせずに済んだので、本当に感謝されました。

協議離婚が成立し、すでに使用していないマイホーム。ご相談者は、すでに別のところに賃貸で暮らしています。金銭的に余裕が全くないため、住宅ローンを支払っておりません。銀行からは何度か電話があったものの、無視していたところ、代位弁済の通知が来てしまいました。手持ちの資金はほぼゼロ。どうやっても支払えない住宅ローン、全く使っていないマイホームをどうしたらよいのか途方に暮れていたところ、たまたまWEBでハッピーハウスを見つけ、相談に来てくださいました。

住宅ローンの残債に対して売却価格が1,000万円弱足りません。現在の就業状況を考えても返済の見込みがないため、苦渋の選択でしたが、自己破産を前提とした任意売却で処理をすることにしました。金融機関と何度も協議を重ね、任意売却で処理することに合意をもらいました。売却価格に関して、今回のケースではどうせご相談者には金額が残らないので、スピードを重視し、かなり思い切った価格を金融機関に提案し、納得してもらいました。おかげさまですぐに買取業者から購入申し込みをもらいました。取引はスムーズに進み、ご相談者からは、とにかく肩の荷が降りて楽になったと喜んでもらえました。