資産整理による売却事例
  • ずっと放置している更地、どうしよう・・・

    相談内容

    たまたま隣地を弊社で取り扱ったことから、ご相談者様と関係ができました。娘のために30年以上も前に更地を購入して、そのまま保有し続けていたとのこと。しかし、娘さんは、別のところでマイホームを建て、そこに暮らしています。この土地は、今後使用する予定が特にありません。毎年草刈り等の費用がかかり、固定資産税等も更地評価なので高いままです。そこで、今後どのように活用するのが良いのか提案してもらいたいと言われました。

    解決策

    まず、更地を駐車場で賃貸した時の収益性、賃貸住宅を建てた時の収益性、そして売却したときの査定金額を算出しました。相続対策として、借入金で賃貸共同住宅を建築するプランも悪くありませんでしたが、相続人がそれほど乗り気ではなかったので、売却することになりました。地元で人気の学区で小学校がすぐ近くだったので、小学生の子供がいるファミリー向けのセールスチラシを作成しました。何件か反響があり、最終的に値引き無しの価格で成約となりました。ご相談者様は、長年、気になっていたことが解決できてとても良かったとおっしゃってくださいました。

    ずっと放置している更地、どうしよう・・・
  • 借地権者とトラブルが予想される底地を売りたい

    相談内容

    繁華街で底地を保有している70代の方からのご相談。対象の土地には、昭和40年代の雑居ビルが建っており、地代が毎月入金されているとのこと。詳しくお聞きすると、借地権者は遠戚にあたり、現在はなんとか地代が遅れずに入金されているものの、今後はかなり難しくなりそう。トラブルを子供たちに引き継がせたくないのでその底地を売却したいとのご要望でした。問題は、雑居ビルの所有者である借地権者でした。感情的なもつれもあり、なかなかスムーズな話し合いができませんでした。

    解決策

    一般的に、底地の売却は借地権者へ売却するか、借地権者も合意するなら一体の完全所有権として第三者へ売却するかのどちらかです。借地権者との話し合いがなかなか進まない中、相談者は借地権者とのトラブルを避けるため、底地のみでの売却をすることに決めました。場所がラブホテルなどが立ち並ぶ繁華街であったので、一般の方が購入してもおそらく対応ができません。今後のトラブル防止も含めて、繁華街でいくつも不動産を保有している業者を探し出し、底地のみを購入してもらいました。

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  • 未接道でどうしようもない土地が大きな財産に

    相談内容

    20年以上も前に相続で引き継いだ駅近の土地。建築基準法上の接道義務を満たしていません。隣地からの使用承諾や道路部分の譲渡も本家と分家の感情的なもつれから全く期待できず、活用方法もないためそのまま放置されていました。所有者である相談者も高齢となり、自分の相続が起こる前に何とか処分をして、子供達にはこのトラブルを引き継がせたくないと強く思うものの、何をどうしたら良いのか全くわからずに困っていました。

    解決策

    まずは、隣地所有者との感情的な部分をなんとかほぐして、接道できないかと、何度も何度も相手方と話をしました。しかし、結果としては解決できませんでした。その土地は道路には接していないものの線路と接していました。そこで線路の敷地の所有者である鉄道会社に購入してもらえないかと話をしました。現状、線路の保管場所や資材置き場として活用し、将来的には隣地の方々と話し合いで接道義務を満たせれば分譲地として大きく化けることを丁寧に説明しました。本社からのOKが出て売却となりました。相談者からはどうしようもない土地が大きなお金になり、トラブルも回避できたのでとても満足して頂きました。

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  • 家庭菜園を投資用物件として高値で売却

    相談内容

    亡き夫が家庭菜園として利用していた調整の土地を売却したいと奥様から相談を受けました。奥様は、自分は家庭菜園をやるつもりもないし、今は荒れ地で周りからもクレームがくる事もありその土地自体の存在自体がとてもストレスとのこと。相談者としては、小さくて建物の立たない辺鄙な場所にある土地をお金を出してまで買う人がいるのかどうか疑問とのことでした。そうは言っても、夫が購入した時の金額くらいでなんとか売りたいとの希望もお持ちでした。

    解決策

    実際、家庭菜園として売却をするなら、購入する人が限定され、さらに価格も大きく下がることになります。ご相談頂いた土地は乗用車が通れる道に接道していたので、家庭菜園としてではなく、資材置場用の貸地として売却することを提案しました。周辺で資材置き場として貸している事例があったので、その事例から賃料を査定しました。家庭菜園ではなく、投資用不動産として売却することで、購入する人のマーケットを広げ、価格を引き上げることに成功しました。結果として、投資用ワンルームを探していたお客様に、投資用の事業用地として購入してもらいました。相談者からは、思ったよりもはるかに高く売却できたのでとても感謝されました。

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  • トラブルが予想される借地権をなんとか処分したい!

    相談内容

    相談者は、60代後半の女性。保有している賃貸中の借地権付建物をなんとかしたいと、地主さんに相談をしたところ、「今、借りている人をきちんと立退して、契約書通り、建物を取り壊して更地にして返さないといけない」と地主から強く言われました。相談者の意向としては、古くからの地主さんで気難しいので、トラブルが想定される借地権を息子には絶対に引き継がせたくありません。しかし、立退きや建物解体で、いくらお金がかかるか分かりません。これまでの関係を考えても、地主の言いなりでは、どうしても納得いかないとのこと。ハッピーハウスで地主の言う通りにして返還した場合の試算をしたところ、立退費用で50~100万円程度、解体費が250万円程度で、合計300~400万円程度はかかる見込みです。相談者としては、そこまでのお金はないし、どうしたら良いかと途方に暮れていました。

    解決策

    借地権は、財産価値のあるものなので、第三者へ売却(譲渡)することが可能です。しかし、借地権の売却には地主の承諾が必要となります。そこで地主に承諾をお願いしたものの「更地にして返せ」の一点張りで話になりません。正直なところ、意地悪な地主です。地主の譲渡承諾が不確実な状態で、借地権の販売をかけても購入してくれる方は実質的にいません。相談者からどうしても解決をしたいと言われたので、ハッピーハウスの代表が個人的に購入する形で地主と交渉することにしました。借地権付建物の売買契約を相談者と締結し、契約書を持って、地主に譲渡の承諾をしてもらいたい旨を書面にて伝えました。しかし、地主からは何の応答もありません。仕方がないので、弁護士に非訟手続きをお願いしました。結果的に、地主が介入権を行使してその土地を600万円半ばで購入することが決まりました。相談者としては、何百万円も支払わなければならなかったものが、600万円以上の身入りになったので、本当に喜んでもらえました。

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  • 不動産の売却価格よりも、もっともっと大切なもの!?

    相談内容

    ハッピーハウスで長く物件を管理させてもらっているオーナーさんから相談を頂きました。横浜市旭区にある築40年を越える3世帯のアパートです。オーナーさんが若い頃、やっと手に入れた不動産で、とても思い入れのある物件です。ただ、オーナーさんのお住まいは東京都江東区。遠いうえに、台風の際に、屋根や雨樋が飛んでしまったり、雨漏りらしき形跡が出てきたりと、築年数に応じた大規模なメンテナンスも必要となります。オーナーさんも高齢になり、昔のように物件を見にきて、いろいろと自分で対応することもできなくなって、どうしたら良いかとの相談でした。ハッピーハウスとしても管理物件なので、物件の状況をよく知っていました。正直なところ、物件のメンテナンスにお金をかけても賃料が上がるわけではありません。オーナーさんのご年齢を考慮すると、売却して現金で保有するのが良いとの結論となりました。

    解決策

    対象物件は、横浜市旭区にある分譲地内で、土地が40坪超で、敷地面積最低限度が125㎡のエリアです。マイホームを建てる方に人気のあるエリアだったので、更地にして高く販売するプランもあります。しかし、オーナーさんが高齢であり、なるべくお金も手間もかけたくないとのことだったので、古家付売地として販売することにしました。マイホームを注文住宅で立てる方がメインターゲットなので、WEBでの広告を重視した、マーケティング計画を立てました。おかげさまで、30代前半のご夫婦にご購入して頂けました。オーナーさんにとってはとても思い入れの強い物件だったので、ハッピーハウスとしてはその想いをなんとか形に残してあげたいと想いました。アパートの写真を撮り、コルクボードに焼彫刻をして、決済時にオーナーさんにサプライズプレゼントをしたところ、とても喜んでもらえました。「売れた金額よりもその気持ちが本当に嬉しい」と言って頂き、こちらも本当に嬉しかったです。

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