売却事例
  • 建物の老朽化が激しく売却できるのか?不安でした・・・

    相談内容

    ご相談者のお父様が2年前に他界されて、生前、お父様が自宅兼事務所として使用されていた横浜市内の一戸建てを相続されて、しばらくそのままになっている状態でした。ご相談者のお姉様がお父様の事業を引き継がれたのですが、コロナ禍で業績が厳しくある程度まとまった現金が必要となったため、ご使用されていない自宅兼事務所を売却することになりました。しかし、物件は崖地にあり、境界等の確認は専門家でなければ不可能な状態。また、建物の老朽化が激しく、再建築にあたっての建築確認の条件をも難しく、さらに水道管は隣地の配菅が本地を経由していました。

    解決策

    擁壁の見積が難しいこと水道管の越境問題を解決しなければならないこと等を考慮し、一般消費者への販売をあきらめ、売却後にトラブルが起こらないことを優先して、買取業者へ更地として売却するご提案を致しました。結果、造成が得意で水道管の越境を許容してくれる買取業者を探し出すことができ、無事、売却が成立。ご相続人には、価格は下がるもののトラブルが起きない方法で売却できたこと、事業資金を調達できたことを、とても喜んでいただけました。

    建物の老朽化が激しく売却できるのか?不安でした・・・
  • 3,000万円の特別控除を使いたい

    相談内容

    老人ホームに入居されていたお父様が亡くなられ、空き家になった実家を更地にして売却した事例です。建物が軽量鉄骨造でとてもしっかりしていたので、当初、簡単なリフォームをして中古戸建てとして販売をする予定でした。しかし、相続した空き家の3,000万円の特別控除を適用させるため、耐震診断をしたところ、後付けの地下車庫が問題で耐震適合証明書が発行できませんでした。特別控除がないと譲渡所得が発生し、およそ20%の税金がかかるケースでした。

    解決策

    建物が軽量鉄骨造で、建築確認未取得の地下車庫が付属していたため、耐震診断をあきらめ、更地としての売却を提案。解体費は約400万円かかるものの、3,000万円の特別控除で約600万円を節税できます。特別控除が使えない中古で販売するよりも、トータルで手残り金額が多くなります。また、実際の解体作業は、買い手が見つかってから行うようにして解体費用の支払いを物件の引き渡し時に合わせることで、ご相談者からの手出しが無いようにしました。更地なので早く売却でき、手残りも多くなって、ご相談者からとても喜ばれました。

    3,000万円の特別控除を使いたい
  • 親が認知症で・・・売却できるの?

    相談内容

    お母さまが軽度の認知症になり老人ホームへ入られため、お母さまが保有されていたマンションを売却したいということでご相談いただきました。お母さまの資産処分というものの、マンションの所有者であるお母さまご本人が認知症であることが最大の課題でした。仮に、事理弁識能力が無いとなると制限行為能力者となり、症状の程度によりますが、所有者といえども不動産の売却ができなくなってしまいます。さらに、室内にはお母さまの荷物も多数あるため、どのように売却をしたら良いのか全く分からなかったようです。

    解決策

    まず、弊社より、認知症対応の経験が豊富な司法書士をご紹介し、施設へ訪問してもらい、直接意思確認を取ってもらいました。お母さまは通常の会話であれば問題なくでき、不動産を売却することも理解してくれているとのことでした。次に、室内の残置物ですが、リフォーム業者に交渉して特別に処分してもらいました。幸いなことに荷物が片付いた後の状態は想像よりも綺麗な状態だったので、リフォームを壁のクロス補修とクリーニングだけにして、何とか予算内に納めることができました。ご相談者からは、無事にマンション売却ができ、老人ホームの費用を捻出できたことをとても喜んでいただけました。

    親が認知症で・・・売却できるの?
  • マイホームを注文住宅で建てた矢先の転勤・・・

    相談内容

    念願のマイホームを注文住宅で建てたご相談者。暮らして5年経った時に、転勤の辞令がおりました。栄転なので赴任期間も長期が予想されました。

    ご主人の単身赴任も考えたものの、まだ子供が小学校前だったこともあり、奥様と子供たちも一緒に引っ越しをすることになりました。

    問題は、住宅ローンの残債でした。こだわりの注文住宅にかかった多額の費用を住宅ローンで借りていました。

    ローンの残債以上で売却できないと現金が必要となり困ります。なんとか現金の手出しなしに売却できないかと相談されました。

    解決策

    相場を考えると、ローン残債と売却金額はほぼ同等でした。売却の諸費用を考えると少し手出しが生じます。そこで、できる限り高く売却するために、ご相談者から、建築時の資
    料を出してもらいました。どこにこだわって建てたのか、実際どれくらいの費用をかけて建てたのか、実際に自分たちが住んでどんな感じだったのか。その物件の良いところをで
    きる限り引き出し、そこを気に入ってくれるお客様をセールスチラシで探しました。結果として、ご相談者と同じくらいのお子様がいらっしゃるご家族がこの物件をとても気に入
    り、相場よりも高値で売却することができました。手出しなしで売却できたのでとても喜んで頂きました。

    マイホームを注文住宅で建てた矢先の転勤・・・
  • 手持ちの資金はほぼゼロ。途方に暮れてました・・・

    相談内容

    離婚をして、すでに使用していないマイホーム。ご相談者は、すでに別のところに賃貸で暮らしています。

    金銭的に余裕が全くないため、住宅ローンを支払っておりません。銀行からは何度か電話があったものの、無視していたところ、代位弁済の通知が来てしまいました。

    手持ちの資金はほぼゼロ。どうやっても支払えない住宅ローン、全く使っていないマイホームをどうしたらよいのか途方に暮れていたところ、たまたまWEBでハッピーハウ
    スを見つけ、相談に来てくださいました。

    解決策

    住宅ローンの残債に対して売却価格が1,000万円弱足りません。現在の就業状況を考えても返済の見込みがないため、苦渋の選択でしたが、自己破産を前提とした任意売却で処理を
    することにしました。金融機関と協議を重ね、任意売却で処理することに合意をもらいました。売却価格に関して、多少の金額差であれば、ご相談者への身入りは同じです。

    スピードを重視し、かなり思い切った価格を金融機関に提案し、納得してもらいました。

    おかげさまですぐに買い手がつき、ご相談者からは、とにかく肩の荷が降りて楽になったと喜んでもらえました。

    手持ちの資金はほぼゼロ。途方に暮れてました・・・
  • ずっと放置している更地、どうしよう・・・

    相談内容

    たまたま隣地を弊社で取り扱ったことから、ご相談者様と関係ができました。娘のために30年以上も前に更地を購入して、そのまま保有し続けていたとのこと。しかし、娘さんは、別のところでマイホームを建て、そこに暮らしています。この土地は、今後使用する予定が特にありません。毎年草刈り等の費用がかかり、固定資産税等も更地評価なので高いままです。そこで、今後どのように活用するのが良いのか提案してもらいたいと言われました。

    解決策

    まず、更地を駐車場で賃貸した時の収益性、賃貸住宅を建てた時の収益性、そして売却したときの査定金額を算出しました。相続対策として、借入金で賃貸共同住宅を建築するプランも悪くありませんでしたが、相続人がそれほど乗り気ではなかったので、売却することになりました。地元で人気の学区で小学校がすぐ近くだったので、小学生の子供がいるファミリー向けのセールスチラシを作成しました。何件か反響があり、最終的に値引き無しの価格で成約となりました。ご相談者様は、長年、気になっていたことが解決できてとても良かったとおっしゃってくださいました。

    ずっと放置している更地、どうしよう・・・
  • 夫に経済力がない、離婚するのにマイホームの住宅ローンどうしよう・・・・

    相談内容

    ご主人の浪費癖に愛想をつかして、夫婦関係を解消することになった看護師の奥様からのご相談でした。問題は収入合算で住宅ローンを組んだマイホーム。

    奥様の収入をあてにした返済計画だったので、ご主人一人では支払いができません。奥様としては、購入時に用立てした頭金を回収したいとのことでした。
    しかし、このままだと住宅ローンの支払いに遅延が生じ、収入合算で連帯保証人となっている奥様の個人信用情報に影響が出てしまいます。

    これからの新しい生活を考えるとそれは避けたいところです。

    解決策

    正直なところ、ご相談時のご主人には全く資力がありませんでした。ご相談者は、マイホーム購入時の頭金についてはかなりこだわっていましたが、現実的に新しい生活のことを
    考えると諦めがついたようでした。経済的及び精神的な影響を最小限に抑えるために、スピード重視で売却活動を行いました。買取業者ではさすがに価格が折り合いませんでした
    が、一般の方へ対して競争力のある価格設定にして、現金で購入する方を見つけることができました。相談者の奥様からは、とにかく、マイナスが出ないでケリがついたことにと
    ても感謝されました。

    夫に経済力がない、離婚するのにマイホームの住宅ローンどうしよう・・・・
  • 警察も解決できない隣人の嫌がらせに耐えられず…

    相談内容

    マイホームを購入ししたものの、隣の家の所有者から嫌がらせを受けるおり、どうしたら良いかと相談されました。隣の人は相談者の家を自分の所有物だと言って聞かず、相談者を見かけると寄って来て、暴言を浴びせてきます。相談を受けて、現地に行き、隣の人との話し合いを持とうとしましたが、相談者のおっしゃる通りで、話になりませんでした。何度か、警察を呼んで対応をしてもらいましたが、状況は変わらず、とにかく売却してもらいたいとのことでした。

    解決策

    現状でトラブルが継続しており、所有者が変わったとしてもおそらくこのトラブルはなくなりません。そうかといって、このトラブルのまま購入する人はおそらくいないと思われます。最終的には、相談者へ不動産を売却した不動産業者に買い戻してもらうことを検討しました。しかし、元売主の不動産業者もなかなか首を縦に振りません。最終的には、その不動産業者が販売している別の物件と交換する形(買い換え)で話をつけることができました。警察でも解決できない状況だったので、トラブルから逃れることができて、本当に感謝されました。

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  • 借地権者とトラブルが予想される底地を売りたい

    相談内容

    繁華街で底地を保有している70代の方からのご相談。対象の土地には、昭和40年代の雑居ビルが建っており、地代が毎月入金されているとのこと。詳しくお聞きすると、借地権者は遠戚にあたり、現在はなんとか地代が遅れずに入金されているものの、今後はかなり難しくなりそう。トラブルを子供たちに引き継がせたくないのでその底地を売却したいとのご要望でした。問題は、雑居ビルの所有者である借地権者でした。感情的なもつれもあり、なかなかスムーズな話し合いができませんでした。

    解決策

    一般的に、底地の売却は借地権者へ売却するか、借地権者も合意するなら一体の完全所有権として第三者へ売却するかのどちらかです。借地権者との話し合いがなかなか進まない中、相談者は借地権者とのトラブルを避けるため、底地のみでの売却をすることに決めました。場所がラブホテルなどが立ち並ぶ繁華街であったので、一般の方が購入してもおそらく対応ができません。今後のトラブル防止も含めて、繁華街でいくつも不動産を保有している業者を探し出し、底地のみを購入してもらいました。

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  • 老人ホームに入居中の親の住まいを売却したい

    相談内容

    老人ホームの費用にあてるため、老人ホームに入居している親の住まいを売却したいと息子さんたちから相談を受けました。対象の物件を調査したところ、下水管が隣地とさらにその隣のお宅の土地を経由していました。隣地の方からは新しく覚書の取得ができたものの、そのお隣さんからは配管の撤去を要求されてしまいました。既存の覚書があったものの、相談者の息子さんたちからは親が高齢なのでトラブルになりたくないとのことでした。

    解決策

    所有者が高齢でトラブルを避けたいとのことだったので、一般の方への売却を避けて、買取業者にお願いすることにしました。新旧の私設管に関する覚書を取りまとめて、事情を全て理解してくれる買取業者を探しました。最終的には、下水のポンプアップもふまえた金額を提示してくれた買取業者と契約不適合責任を免責にして不動産売買契約を締結しました。隣人とトラブルになる要素が大きかったので、契約不適合責任を免責とできたことにとても喜んでもらえました。

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