老人ホーム入居に伴うマンション売却のポイント〜横浜で老人ホームに伴う不動産を売却〜 | 不動産査定関連 | 横浜エリアに精通した経験豊富な不動産売却のプロが役立つ情報を発信

よく「親が老人ホームに入居する背景と希望をしっかりと確認し、親の意思を尊重し、家族全員で同意を得ましょう」と紹介している記事を見ます。しかし、実務で老人ホーム入居に伴う不動産売却をやってきた経験から言うと、親の意見を尊重しつつ、家族全員の同意が得られることはほぼ皆無と言って過言ではありません。

なぜなら、子供たち世代が、親の自宅を売却して親を老人ホームに入れる場合、その親御さんは、ほぼ100％認知症が関わっていると言って過言ではないからです。現実的に、認知症の親が自宅を売却して老人ホームに入居したいと言うことはまずありません。

では、どうすれば、親のマンションを売却して、親を老人ホームに入れてあげることができるのでしょうか？現実的には、親が意思表示をできる間に、子供世代が道筋を示し代わりに行動をしてあげるしかありません。

認知症だと不動産の売却ができないとよく言われますが、実は、認知症だからといって、不動産を売却できないわけではありません。程度によっては、本人に契約を締結してもらうこともありますし、事前に家族信託等で認知症になった場合の対策をしておく場合もあります。対策をしないで、認知症がひどい場合は、成年後見人をつけなければ不動産の売却ができないことになります。

まずは、今、親の不動産を売却できるのかどうかを判断し、売却できるのであれば、将来を見据えてどうすべきか対策を立てます。すでに認知症がひどくて不動産を売却できないのであれば、成年後見人を検討します。

ケアマネ、弁護士、司法書士ときちんといった専門家ときちんと連携が取れる専門の不動産業者に状況を確認してもらって下さい。親がマンションを売却できるかどうかの最終的で現実的な判断は、司法書士に委ねることになります。不動産取引で登記を行う司法書士がOKを出すのであれば、不動産の売却を進めることができます。

老人ホームに入居する親のマンションを売却できるのであれば、まず必要な書類をそろえます。登記簿謄本、固定資産税納税通知書、マンションの管理規約、修繕履歴などがあるとその後がスムーズです。

また、物件の状態を確認し、必要な修繕があれば事前に行うことで、売却価格を高く設定できる場合があります。 さらに、書類だけでなく、売却するマンションの中の荷物もできる限り整理するようにして下さい。

老人ホームの個室は、一般的には15㎡～25㎡程度のいわゆるワンルームマンションくらいの広さになります。なるべく断捨離を進めておかないと、引越しの時に大変なことになります。

介護の状況次第では、老人ホーム入居に伴う急な売却が必要な場合もあるため、できる限り準備しておくことをおすすめ致します。

次に、マンションの査定を行います。信頼できる不動産会社に査定を依頼します。これにより、適正な売却価格を知ることができます。

通常の不動産の売却査定と異なるポイントとしては、老人ホーム入居のタイミングを考慮した値付けをできるかどうかです。老人ホーム入居での不動産売却は、介護の状況や老人ホームの空き具合等で、いつまでに売却しなければならないといった制限があるのが一般的です。その期限までに確実に売却できるのかどうかを見極めてくれる不動産業者でないと上手くいきません。

ハッピーハウスでは、万が一に備えて、不動産の査定額に加えて、不動産の買取業者から買取価格も提示するようにしています。よく、複数の不動産業者に査定を出しましょうという記事を見ますが、老人ホームの入居に伴う不動産売却に関しては、老人ホーム入居との兼ね合いをきちんと把握した不動産業者でないと正確に査定はできません。

老人ホームのことが分からない不動産業者への査定はやめた方が良いと思います。

正直なところ、老人ホーム入居に伴うマンション売却の場合、売却先は不動産の買取業者になることが半分以上です。

売却活動としては、老人ホーム入居へのタイミング合う業者の中で、一番高い金額を出してくれるところを探します。買取業者への売却であれば、金額は安くはなりますが、手間がかからず、いついくらになるのかも明確になるので、精神的な負担がかなり軽減されます。

仮に、一般の方へ、相場で売却するのであれば、通常の売却活動の手続きとなります。デジタル広告やSNSを活用した効果的な販売促進も行い、できる限り早く買主を見つけるように動いてもらいましょう。ただし、売却期間が長く（3ヶ月を超えるなど）なるようでしたら、金額の見直しや、買取業者への売却も再度検討すべきだと思います。

買主が見つかったら、売買契約を締結します。親御さん自身が契約の場に立ち会うこともありますが、基本的には、委任状で子供世代が契約の締結をすることが多いと思います。この際、契約内容をよく確認し、不明点は不動産会社や専門家に相談しましょう。

老人ホーム入居に関連する特有の契約条件やスケジュールを考慮し、必要な調整を行うことが大切です。例えば、老人ホームへの入居日とマンションの引き渡し日の調整や、残置物処分の手配など、細かなスケジュール管理が重要です。

マンションの残金決済（引き渡し）前に老人ホームに入居するのか、残金決済（引き渡し）の後に老人ホームに入居するのかによって、流れが変わります。

決済後に老人ホームへ入居する場合は、通常、不動産売買契約で引き渡し猶予を設定してもらい、その猶予期間中に引越しを完了させなければなりません。

実は、老人ホーム入居に伴う不動産売却で、一番大変なことは引越しです。家にある思い出の品々を選別して、必要なものだけ老人ホームへ持っていき、それ以外は実質廃棄することになります。よく「まだ整理ができなくて」と言われますが、現実的には、いつまで経っても終わることはないと思います。それなので、ハッピーハウスでは、「老人ホームに絶対に持っていかなければならないものだけ持っていって、残りは見ないことにして下さい」とアドバイスしています。

残金決済の時は、司法書士から指定された書類を準備して、当日に立ち会います。その時、書類だけでなく、鍵などの物理的なものも忘れないようにして下さい。お金に関しては、残代金が口座へ振り込まれたのを確認（着金確認）して、終了となります。

引き渡し後も、必要な手続きを忘れずに行いましょう。例えば、税務処理や住所の変更などです。老人ホーム入居に伴う手続きや、親の新しい住まいでの生活が円滑に進むよう、適切なサポートを提供することが重要です。

税務処理については、売却益に対する譲渡所得税の申告が必要になります。ただし、マイホームの売却の場合は、3000万円特別控除が使える場合もあり、必要に応じて税理士のサポートを受けるようにして下さい。

老人ホームに入居する親のマンション売却は、通常の不動産売却と比べて感情的な要素や特有の手続きが多いため、より一層の注意が必要です。

しかし、適切な計画と専門家のサポートを受けることで、スムーズに進めることができます。この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

もし何かご不明点やご相談がありましたら、無料相談や無料査定も行なっておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

親世代、子世代、関係する人たちのみんなにとって、より良い暮らしが実現できますように。

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