訳あり物件（告知物件）を売却するのための完全ガイド　〜横浜で事故物件を高値で売却〜 | 不動産査定関連 | 横浜エリアに精通した経験豊富な不動産売却のプロが役立つ情報を発信

不動産で「訳あり物件」とは、いわゆる「告知物件」「事故物件」とも呼ばれ、孤独死、自殺、事件、事故、火災、近隣トラブルなどの心理的瑕疵がある物件、未接道で再建築不可や違法建築などの法令的な瑕疵がある物件、原因不明の雨漏りや建物が傾いているなど物理的な瑕疵がある物件のことを表します。一戸建てに限らず、マンションや賃貸アパートでもあります。

事故物件であれば、不動産を売却した際の価格は、当然、周辺の相場よりも安くなります。訳あり物件を売却する際には、後からクレームにならないように細心の注意を払う必要があります。特に不動産売買契約後に瑕疵が判明した場合には、告知義務違反等があれば、損賠賠償金が発生したり、訴訟に巻き込まれたりする可能性があります。

訳あり物件の「訳あり」（告知内容）は大きく３種類に分けることができます。種類ごとに対策が異なり、悪影響の度合いも異なる傾向にあるので、きちんと選択する必要があります。

一戸建てで高齢者が孤独死し発見が遅れた、マンションで自殺があった、空き家が火災になったなど、心理的に嫌悪感を抱く瑕疵、いわゆる心理的瑕疵を持っている物件となります。

不動産取引で、告知物件とか事故物件とか言われる物件は、ほとんどこのケースで、基本的に人が亡くなっています。死亡の事実を隠したいもしくは言いたくない売主（売主側の仲介業を含む）とそれを知らず（もしくは隠されて）購入して買主の間で、たびたび大きなトラブルとなり、裁判事例も多数あります。

不動産業界からの働きかけもあり、令和3年10月に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定され、宅建業者に対しての判断基準が示されました。

法律的に問題（瑕疵）のある物件（例えば、違法建築や再建築不可の物件など）は、通常の物件と比較すると、法律的な制限がかかるため、価値が下がります。法律的瑕疵については、改善できる場合と実質的に改善できない場合があります。

例えば、増築によって違法建築となってしまっている場合は、増築部分を取り壊し、減築することで適法状態に修復させることができます。しかし、接道不適格によって再建築ができない物件で、隣地所有者等の協力が得られず、接道要件を満たすことが実質的に無理な場合には、改善の余地がありません。

解決できるのであれば、訳あり物件ではなくなるので、価格が跳ね上がります。法律的な瑕疵の解消には、都市計画法、建築基準法、民法など各種法令に精通した知識が必要となるため、瑕疵物件に対しての知識と経験が豊富な不動産屋さんに相談するのが良いと思います。

建物が傾いている、雨漏りしている、構造体がシロアリに食われてボロボロになっているなど、物理的な不具合を物理的瑕疵と言います。

物理的瑕疵は、基本的にはお金をかければ修復することが可能です。不動産の取引においても、修理費用でもめることはありますが、比較的解決をしやすい瑕疵といえます。

物理的瑕疵に関しては、事前に分かっているものであれば、改善もしくは撤去して、解消しておくのが良いと思います。ただし、修理をする前に、費用対効果をきちんと確認しておくことが重要です。修理にかけた費用以上に売却価格がアップしないのであれば、お金をかける意味がありません。

訳あり物件を売却するためには、通常の不動産売却のプロセスに加えて、告知物件（事故物件）特有のプロセスがあります。実は、告知物件に慣れていない不動産業者も多く、不動産業者が仲介に入っていても揉めるケースがよくあります。訳あり物件の売却で、一番重要なプロセスは、訳あり物件の瑕疵の部分をきちんと調査し、対策をとることです。

訳あり物件の物件調査は、通常の不動産調査に加えて、「訳あり」（告知内容）の部分を詳細に調査する必要があります。 瑕疵の部分を改善することができるかどうか？ 改善できないものであれば、どこまで情報開示するのが良いか？ 改善できるものであれば、改善にどれくらいの費用、時間がかかるかを確認します。

具体的には、修理にかかる費用や調査や許可にかかる時間などです。 改善できないものであれば、どこまで情報開示をすべきかを決定します。 基本的には、なるべく情報開示を行うべきですが、心理的瑕疵（特に人の死）については、国交省のガイドラインを活用することができます。対象の物件は、一戸建てでもマンションでも同じです。ただ、マンションの場合は、共用部分と専有部分に分かれているので、対象がどこになるのかを選択する必要があります。

例えば、持病による病死、入浴中の溺死など、日常生活の中で生じた不慮の事故等については、基本的に「告げなくてもよい」となっています。ガイドラインには、告げなくてもよい場合と告げなければならない場合の両方が詳しく記載されています。ガイドラインの判断に基づいて、告げなくてもよいと判断した場合は、告知しないのも方法の一つです。ただし、十分にリスクを検討する必要があります。

訳あり物件（事故物件）の価格設定は、個別性が高く、告知の内容によって、価格が大きく異なります。経験則にはなりますが、自殺や他殺の場合には、相場価格の半分以下になることがほとんどです。

逆に、告知しなくてよい事項に該当し、告知しない方針で売却をするのであれば、普通の物件と同じなので、相場に基づいた価格設定をすることが可能です。

実は、この価格設定のところで、事故物件に詳しい不動産業者と慣れていない不動産業者で大きな差が生まれます。告知内容と価格のバランスをどのように考えるか、そこに経験と実績に基づいた判断が必要とされるからです。

慣れていない不動産業者は、とにかく告知物件だからといって、安い金額を提示してきます。しかし、事故物件に長けた不動産業者は、告知の有無、告知の言い方、告知の見せ方等を工夫して、トラブルにならない範囲でできるかぎり高く価格を提示することが可能です。

適正な価格設定が行われた後は、実質的に通常の不動産の売却と同じプロセスとなります。

一般的な不動産売却と異なる部分は、どこかで告知事項を伝えなければならないという点です。

どのように告知事項を伝えるかがポイントとなります。販売図面にどう表記するか。告知事項の詳細まで記載するかどうかなど、価格設定の際に議論したことに基づいて、記載内容を決めて、販売活動を行います。

購入希望者が現れた場合には、瑕疵の状況をしっかりと伝えた上で、不動産売買契約を締結します。

訳あり物件の契約時に一番重要なことは、「売主の契約不適合責任を免責」とすることです。

訳り物件は元々問題がある物件です。物件の引渡後に、不具合を直せと言われても困ってしまいます。売主の契約不適合責任を免責とすることで、物件の引渡後は、買主側で全て対応してもらうことにします。訳あり物件の売却では、実質的にアフターフォローができないので、全てを買主に委ねる形にするのがよいと思います。

訳あり物件の売却を成功に導く最大の秘訣は、どのように事故物件の対応に長けている不動産業者を見つけるかということです。

これまで述べてきたように、現実的には、訳あり物件に対応できる不動産業者とそうでない不動産業者がいます。訳あり物件にきちんと対応できない不動産業者に売却を依頼してしまうと告知物件だからという理由だけで極端に安い価格になってしまいます。訳あり物件の対応の上手い不動産業者は、告知内容と価格のバランスを絶妙に取ってくれます。そのバランス感覚は、どれだけ経験を積んできたかに尽きます。訳あり物件の売却を依頼する際には、今までに何件の告知物件を取り扱った経験があるか確認してください。

確認の際の一番重要なポイントは、具体的な数字で実績と経験を聞くことです。今まで、何件の事故物件を売却し、実際にどれくらいで売却できたのかを聞いてみてください。実際に経験のある担当者であれば、具体的な話をいろいろと聞かせてくれると思います。

いろいろと難しい側面のある「訳あり物件」の売却ですが、適切な手順と戦略を用いることで、成功させることは十分可能です。本記事で紹介したポイントを参考にして、訳あり不動産の売却に向けた第一歩を踏み出しましょう。

ただし、一般の方に事故物件を売却するのは非常に難しいのが現実です。特に、訳あり物件で、空き家として長く放置された事故物件は、不動産の買取業者による買取でも難しいかもしれません。とにかく、事故物件になってしまった場合には、空き家にする時間をなるべく短くし、買取業者に買取ってもらえるうちに処理をするのが良いと思われます。

また、賃貸物件を所有していて、賃借人が死亡してしまい、事故物件になってしまう場合もあります。そうなるとその部屋の家賃だけでなく、他の部屋の家賃や既存の入居者の更新にも影響を及ぼします。どこまで告知義務があるかも対応が必要です。そういった物件を売却できるかどうかも気になると思います。

ハッピーハウスでは、これまで何件もの訳あり物件と取り扱ってきています。横浜で訳あり物件の売却を検討しているのであれば、お気軽にご相談ください。また、訳あり物件の無料査定も随時行っておりますので、必要であればご活用ください。

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このブログ記事を通じて、訳あり物件の売却に関する情報を提供し、少しでも不安を解消し、スムーズな売却を実現するお手伝いができれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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