癖のある土地はいくら安くなるの?〜横浜の不動産売却で役立つこと〜

query_builder 2021/12/14
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ブログ_癖のある土地はいくら安くなるの

不動産売却の相談でちょっとクセのある土地を売却したくて、どれくらいで売れるの?と言われることがよくあります。例えば、間口が2mで実質、車が入らない土地。前が階段になっている土地。ボロボロの古家が建っている土地など、当然、そのまま家を建てることができる更地と比べると、価格が下がります。


今回、すぐに建物を建てることができる更地の状態で売りに出ている価格を相場と言うことにして、相場からどれくらい安くなってしまうかをこれまでの経験を踏まえてお伝えします。


土地の価格に一番影響するものは、建物を建てられるか、建てられないかです。今回は、建物を建てることができる土地を前提としてお話しします。建物を建てられる土地。大まかにいうと、都市計画区域内の市街化区域で接道義務が満たされている土地です。感覚としては、住宅地や商業地で、普通に建物が立っているエリアをイメージしてください。


まず、土地というものの、古くてボロボロの古家が建っているケース。建物を再活用できる余地があれば、中古住宅として売却することも検討できますが、そうではないと土地として売却するしかありません。土地を購入する人にしてみれば、古家があると解体費がかかります。建坪が30坪くらいの普通に大きさの一軒家を解体するには、大体150万円から250万円くらいはかかります。解体をするしかない古家がある土地の場合には、解体費程度の値引きを要求されても仕方がないと思ってください。


次に、車が入らない土地。車が入らない理由はいろいろあります。そもそもその土地に行くまでの道路が狭くが車が到達できない、目の前が階段、土地の間口が2mぴったりで実質的に車は無理、などといったケースです。土地を購入してマイホームを建てるお客さんの場合、ほぼ100%、一戸建てには駐車場があると思っています。あるべきものがないと当然価格に影響を及ぼします。


それでは、いくらくらい安くなってしまうのでしょうか?


もちろんエリアによりますが、居住期間中の駐車料金が基準になると思います。例えば、周辺の月極駐車場が月額1万円の場合、年間の駐車料金は12万円。仮に住宅ローンと同じ35年間借り続けるとすると、35年分の駐車料金は420万円。消費税と更新料等を考えるとざっと500万円程度になります。その場合、駐車場のない物件の価格が500万円以上安くなってしまっても仕方がないと考えられます。車が入らない土地に関しては、想定期間中の駐車料金を考慮することで、売主・買主双方にとって合理的な金額調整ができると思います。


最後に、傾斜地で擁壁等が必要な場合です。これは、業者でも見積もりが難しいケースです。一般的に、使い道のない法地(のりち)は含まれず、有効宅地部分で金額が算定されます。傾斜地で、擁壁のやり直しが必要な場合は、そのやり直し費用が差し引かれます。そもそも擁壁のやり直し自体が必要かどうか、建物を建てる人によって異なります。また、地下車庫がある場合も注意が必要です。その上にそのまま建物を建てることができるのか、取り壊しが必要なのかも、ケースバイケースです。傾斜地で、地下車庫があったり、擁壁のやり直しが必要な場合は、信頼できる不動産業者を通じて、何社かに確認してもらうのが良いと思います。


それでは、今回のまとめです。建物を建てられる土地で、そのまま建てられる更地を基準にすると、古家がある場合は解体費駐車場がない場合は駐車料金擁壁のやり直し等がある場合には擁壁の築造費用程度は価格が安くなると思ってください。


それでは、あなたの不動産売却が必ず上手くいきますように。

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