抵当権がついている物件は売れるの?〜横浜の不動産売却で役立つこと〜

query_builder 2021/12/06
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ブログ_抵当権がついている物件は売れるの?

不動産売却で「まだローンを返しているんだけど、売れるの?」と聞かれることがあります。 住宅ローンを返済中の物件でももちろん売却できます。ただし、いくつか注意が必要です。実は条件次第では売却できないこともあります。今回、抵当権のある物件を売却する際の注意点をお伝えいたします。


住宅ローンを使ってマイホームを購入すると、金融機関から購入する物件に対して抵当権を設定されます。抵当権とは、仮にローンの返済が滞った時に、無理矢理、物件を売却させることができる権利のようなものだと思ってください。


この抵当権が残っている限りは、抵当権を実行されて売らざるを得ない状況になる可能性があります。従って、一般的に不動産売却の際、設定されている抵当権を抹消できることが売却の必須条件となります。


抵当権は不動産の登記情報で確認することが可能です。いわゆる登記簿謄本と言われていたものです。現在ではコンピューター化されていますが、まだまだ不動産に関わる人も謄本と言っています。


謄本は、大きく2部構成になっています。最初に表題部、次に権利部が記載されています。権利部はさらに2つに分かれていて、甲区(所有権に関する事項)と乙区(所有権以外の権利に関する事項)に分かれています。抵当権の記載は、この乙区にあります。抵当権を調べるためには、売却予定の不動産の登記情報を取得して、乙区を確認して見てください。抵当権の記載があれば、いつ・どこから・いくら借りたのか分かるようになっています。


抵当権がついた物件を売却する場合、現在の借入残高がいくらなのかも確認してください。謄本の情報は、当初の借入時の情報なので、毎月返済をしているのであれば、実際の残高はそれよりも少なくなっているはずです。


抵当権がついている物件を売却する際に、一番重要なことは、引渡しの時までにその抵当権を抹消できるかどうかです。抵当権を抹消するためには、借りているお金を全て返済しなければなりません。


不動産を売却して、ローン残債よりも高く売却できるのであれば、買主からの物件代金で金融機関に返済できるので問題はありません。問題となるのは、ローン残債よりも安くしか売却できない場合です。売却した金額よりもローン残債の方が大きい場合、残金決済時にその不足分を現金で補填しなければなりません。仮に、その不足分を補填できないのであれば、抵当権が外れないので、その不動産を売却できないということになってしまいます。


従って、抵当権のついた物件を売却する場合には、抵当権が絶対に外れることを、確認してから売却をするようにしてください。そして、念の為、不動産売買契約書には、抵当権の抹消ができなかった場合には白紙解約とする条項を記載するようにしてください。


補足ですが、謄本上の抵当権の表記はお金を完済しても自動的に消えるわけではありません。完済後に金融機関から抹消書類を取得して、法務局に抵当権の抹消の登記を申請する必要があります。抹消手続きが完了すると抵当権が表記されている部分に下線が引かれます。謄本では「下線のあるものは抹消事項であることを示す。」とされているので、そこで抹消を確認することができます。


それでは今日のまとめです。抵当権がついている物件でも不動産を売却することができます。ただし、引渡しの時までに絶対に抵当権が外れることを確認しておいてください。


それでは、あなたの不動産売却が絶対に成功しますように。

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