不動産売買契約後の作業〜横浜の不動産売却で役立つこと〜

query_builder 2021/10/18
役立ち情報
売却活動のチェック_サムネ

 契約締結後の作業で気をつけなければならないポイントをお伝えします。契約をしているので引渡しまでにやるべきことをやらないと違約金の請求対象になる場合があるので注意が必要です。


一番注意しなければならないのは、契約書に記載されている、第三者が関係する作業です。測量で隣接地の方から立会い印をもらわなければならないとか、私道で通行と掘削の承諾書をもらわなければならないとか、抵当権を抹消しなければならないとか。とにかく、買主と売主以外の第三者に何かをしてもらわなければならないことがあれば、早めに動いて、お願いをする必要があります。


例えば、確定測量における隣接所有者の立会い印。本来であれば、測量の立会い印や隣接地との覚書などは、お互い様の部分も多く、よく協力すべきです。しかし、中に協力してくれない人がいるので注意が必要なのです。売主にしてみれば、買主との不動産売買契約書に基づいて隣地立会い印付きの確定測量図が必要であっても、隣地の人にしてみれば全く関係ありません。極論を言うと、全く協力しなくても、その時点ではその第三者にとって全く害がないのです。そんな時には、何度も足を運んで理解してもらう必要があり、時間と手間がかかることがあります。


抵当権の抹消なども気をつけてください。まだお金を借りている場合とすでにお金を返し終わっている場合の両方のケースがあると思います。まだ借りているお金がある場合は、決済日が決まらないと金融機関の方も日割り部分の利息計算ができないので、抹消手続きの書類が作れません。抹消手続きの書類を作るのに1週間くらい時間がかかることが多いので、早めに決済日を決めて、金融機関に抹消手続きの書類を作ってもらうようにしてください。


昔に借りたお金や、昔に組んでいた住宅ローンなどで、すでに金銭的には完済していても、登記簿に記載があれば、抹消手続きをしなければなりません。金融機関も合併等で、名前が変わっていたり、支店がなくなっていたりすることがよくあります。謄本で抵当権の記載が残っている場合には、抹消登記が必要なので、早めに手続きをするようにしてください。


その他、高齢の親の不動産売却を子供達が代理で動いている時などは、所有者である親本人の認知症が進んでしまったり、コロナ禍で本人確認の面談がなかなかできなかったりするケースもあります。さらに、荷物の整理や残置物の処分に時間がかかる場合も多いので、できる限り早く引渡しに向けた作業に着手するようにしてください。


最後に、決済での注意事項です。


決済日には、権利書、実印、印鑑証明などの必要な持ち物を忘れないようにしてください。可能であれば、前日までに、担当の司法書士に権利書等の現物を確認してもらうことをおすすめします。決済日における最大のポイントは、お金が完全に揃わないのであれば、その決済を中止することです。決済は最後の集金のタイミングです。そこで回収できないお金はもらえないものと思って対応することが必要です。例えば、「100万円計算が狂ってしまって、明日必ず振込むので、今日、登記だけはしてもらいたい」とか言われても絶対に「うん」と言ってはいけません。どんな事情であっても、お金が整わない場合には、その場の決済は中止します。そして、スケジュールを後日に変更するようにします。


それでは今日のまとめです。


契約後の作業としては、第三者の行為が必要になるものは、できる限り早く着手して、必ず決済に間に合うようにしてください。決済時の持ち物は前日に必ず確認します。最悪、決済当日にお金が揃っていない場合には、その場の決済を中止して、後日に延期するようにしてください。


あなたの不動産売却が絶対に成功しますように。

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